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La convinzione più diffusa sul fotovoltaico in condominio è sbagliata, ed è quella che ferma più impianti: che serva il permesso dell'assemblea. Per l'impianto che serve casa tua, non serve.
Che cosa dice esattamente il Codice Civile
L'art. 1122-bis consente di installare «impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale».
Non è subordinato a un'autorizzazione assembleare. L'assemblea non ha il potere di proibirlo.
Quello che deve accadere, se l'intervento tocca parti comuni, è una comunicazione all'amministratore che indichi «il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi».
Attenzione a non leggerlo come un diritto illimitato. L'assemblea può, con la maggioranza dell'art. 1136 quinto comma — la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell'edificio — «prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele» a tutela della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico.
Può cioè dirti come, non se. La differenza è tutta lì, e sapere quale delle due frasi ti è stata detta in assemblea decide se hai un problema o no.
La comunicazione, fatta bene
È una comunicazione e non una domanda, ma conviene trattarla come un documento serio: è quello che ti protegge se qualcuno contesta dopo.
Metti per iscritto, e fai protocollare:
- Quale porzione di lastrico occuperai, con una pianta;
- Il tipo di fissaggio e se perfora o no la guaina impermeabilizzante;
- Il percorso dei cavi dalle parti comuni fino al tuo contatore;
- Chi esegue e con quale assicurazione;
- L'impegno al ripristino delle parti comuni e alla manutenzione di quanto installato.
Il punto 5 è quello su cui nascono le liti dieci anni dopo, e costa una riga metterlo subito.
Quanta superficie ti spetta
Il lastrico è bene comune. Puoi usarne una porzione ragionevole per servire la tua unità, senza impedire agli altri condòmini di fare altrettanto.
Non esiste una tabella millesimale dei metri quadri di tetto, ma il criterio è quello del pari uso: se in un condominio di otto unità occupi il tetto intero, stai togliendo agli altri sette la stessa facoltà che stai esercitando. Una comunicazione così è contestabile, e ha buone probabilità di esserlo.
In pratica, per un appartamento, la potenza che serve è piccola — spesso 2 o 3 kWp, cioè dieci o quindici moduli — e il problema si pone raramente.
Vale però la pena guardarlo dall'altro lato prima di partire. Se in un condominio di otto unità tutti volessero installare, servirebbero otto porzioni di lastrico, otto percorsi di cavi e otto pratiche di connessione separate: sullo stesso tetto, un impianto condominiale unico ci starebbe meglio, costerebbe meno per kilowatt e renderebbe di più. La strada individuale è la più semplice per il primo che si muove, non necessariamente la migliore per l'edificio — ed è utile dirlo in assemblea, perché a volte è così che la delibera passa.
L'altra strada: l'impianto condominiale
È una cosa diversa, e passa dall'assemblea. L'art. 1120 consente le innovazioni per la produzione di energia da fonti rinnovabili con la maggioranza dell'art. 1136, e l'impianto diventa bene comune.
Il vantaggio non è solo la taglia. Un impianto condominiale può servire i servizi comuni — ascensore, illuminazione delle scale, autoclave, che consumano di giorno, cioè quando l'impianto produce — e può entrare in una configurazione di autoconsumo collettivo.
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Come scegliere fra le due strade
Individuale se vuoi partire subito, se ti basta coprire i tuoi consumi e se l'assemblea è difficile. Non dipendi da nessuno, la detrazione è tua, e il lastrico resta disponibile per gli altri.
Condominiale con autoconsumo collettivo se il condominio è collaborativo, se i servizi comuni consumano parecchio di giorno e se più condòmini vogliono partecipare. Vale di più per kilowattora, ma richiede una delibera, un soggetto che gestisca la configurazione e una ripartizione scritta.
La meccanica completa della condivisione, con le tariffe e il contributo PNRR, sta in comunità energetiche rinnovabili.
I tre ostacoli pratici che restano
La norma toglie il problema del permesso. Ne restano tre, tutti fisici, e conviene affrontarli prima di comunicare qualcosa.
La guaina. Verifica le condizioni scritte della garanzia di impermeabilizzazione prima di fissare le strutture. Il sistema zavorrato evita alcune perforazioni, ma richiede comunque verifica del solaio, del vento e della compatibilità con la guaina. La soluzione si sceglie sul progetto, non su una regola universale.
Il percorso dei cavi. Dal lastrico al tuo contatore la linea attraversa parti comuni — vano scale, cavedi, controsoffitti — e il tracciato va concordato. È anche la voce che fa crescere il preventivo più della potenza installata, esattamente come per una colonnina in garage.
Stabilità, sicurezza e decoro architettonico. Sono aspetti da verificare per l’impianto individuale sulle parti comuni. Documenta fissaggi, carichi, percorso dei cavi e visibilità: una soluzione poco visibile non elimina gli altri requisiti. L’assemblea può prescrivere modalità e cautele nei casi previsti, non soltanto discutere l’estetica.
Se il condominio ha vincoli paesaggistici o è in centro storico, la comunicazione all'amministratore non basta: serve l'autorizzazione della Soprintendenza, che è un procedimento a sé e ha i suoi tempi. È il primo controllo da fare, prima ancora del preventivo, perché può cambiare il progetto o escluderlo.
Gli errori più cari
Chiedere un'autorizzazione che non serve. Trasforma un tuo diritto in un voto che puoi perdere.
Accettare un «no» dell'assemblea sull'impianto a servizio della tua unità. Può prescrivere il come, non vietare il se.
Comunicare a voce. Senza protocollo non hai fatto la comunicazione che la norma richiede.
Occupare tutto il lastrico. Il pari uso vale anche per chi arriva secondo.
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Leggi la guidaDomande frequenti
L'assemblea può vietarmi il fotovoltaico?
No, se l'impianto serve la tua unità. L'art. 1122-bis del Codice Civile consente di installarlo «sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale», e l'assemblea non ha il potere di proibirlo. Può solo prescrivere modalità alternative o cautele.
Che cosa devo fare, allora?
Se l'intervento tocca parti comuni, devi darne comunicazione all'amministratore indicando «il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi». È una comunicazione, non una richiesta di autorizzazione — ma va fatta, ed è nel tuo interesse che sia scritta e protocollata.
Quale maggioranza serve per un impianto condominiale?
Per l’innovazione comune finalizzata alle rinnovabili, l’articolo 1120 richiama la maggioranza dell’articolo 1136 secondo comma: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. È distinta dalle prescrizioni per l’impianto individuale previste dall’articolo 1122-bis.
Che differenza c'è fra impianto individuale e autoconsumo collettivo?
Nel primo caso l'impianto è tuo e serve solo la tua unità. Nell'autoconsumo collettivo l'impianto è condominiale e l'energia prodotta viene condivisa fra i condòmini che aderiscono, con una tariffa premio sull'energia effettivamente condivisa ora per ora.
Conviene di più l'individuale o il collettivo?
L'individuale è molto più semplice e non richiede il consenso di nessuno. Il collettivo vale di più per kilowattora, perché aggiunge la tariffa premio e permette di sfruttare tutto il lastrico invece di una quota, ma richiede una delibera e una gestione.
Posso usare tutto il tetto?
No. Il lastrico solare è bene comune: puoi usarne una porzione ragionevole per la tua unità senza impedire agli altri condòmini di fare altrettanto. Chi arriva primo non acquista un diritto sull'intera superficie, e una comunicazione che pretendesse tutto il tetto sarebbe contestabile.
