Certificazione energetica (APE): quando serve e quanto costa

Indice

L'attestato di prestazione energetica (APE), detto anche certificazione energetica o certificato energetico, è il documento che assegna all'immobile una classe da A4 a G e indica cosa fare per migliorarla. Devi averlo quando vendi, regali o affitti a un nuovo inquilino e quando costruisci o ristrutturi in modo importante; lo paga il proprietario e vale al massimo 10 anni.

Come si legge la lettera lo spiega la guida alla classe energetica della casa. Qui c'è la parte pratica: quando serve, quanto costa, chi lo rilascia, come si ottiene e cosa succede se manca. Fa parte del tema APE e riqualificazione.

Quando l'APE è obbligatorio

L'obbligo è del proprietario e scatta in questi casi (D.Lgs. 192/2005, art. 6):

Vendita e trasferimento gratuito, per esempio una donazione, se l'immobile non ha già un APE valido. Il proprietario deve renderlo disponibile al potenziale acquirente all'avvio delle trattative e consegnarlo alla fine.
Nuova locazione, con la stessa regola, per un nuovo inquilino.
Nuova costruzione e ristrutturazione importante: l'APE serve prima del certificato di agibilità, a cura del costruttore o del proprietario.
Annunci di vendita o affitto, su qualsiasi mezzo: devono riportare gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale e la classe. Fanno eccezione le locazioni di abitazioni usate meno di quattro mesi all'anno.
Contratti: negli atti di vendita e nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione va inserita una clausola con cui l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto l'APE, e una copia va allegata al contratto, tranne che per la locazione di singole unità.

Non serve un nuovo attestato se l'immobile ne ha già uno in corso di validità. Sono esclusi dall'obbligo, fra gli altri, i fabbricati isolati sotto i 50 m², box, cantine e autorimesse, gli edifici di culto, gli edifici agricoli o rurali non residenziali senza impianti di climatizzazione, i ruderi e i fabbricati venduti al rustico o allo stato di scheletro, se lo stato è dichiarato nell'atto notarile. Un solo APE può coprire più unità dello stesso edificio, ma solo se hanno la stessa destinazione d'uso, lo stesso orientamento, la stessa geometria e gli stessi impianti.

La direttiva europea sulle case green prevede l'APE anche al rinnovo di una locazione, ma finché l'Italia non la recepisce l'obbligo non vale: vedi la guida sulle case green.

Quanto costa l'APE e chi lo paga

L'attestazione si richiede a proprie spese: la paga il proprietario o chi ha la disponibilità dell'immobile, non il compratore. Non esiste un tariffario nazionale e il compenso lo concorda il tecnico. Per un appartamento in condominio con riscaldamento autonomo le offerte osservate dalla stampa di settore stanno fra 100 € e 300 € circa. È una stima di mercato, non un listino: sale con la superficie, con la complessità, come una villa con più zone termiche, un impianto centralizzato o usi misti, e con i documenti che mancano.

Il certificatore deve consegnarti per iscritto un'informativa con la sua qualifica, la procedura scelta, l'obbligo di sopralluogo, le eventuali prestazioni supplementari e l'elenco dei documenti che tocca a te produrre; la firmi per presa visione. Prima di accettare chiedi:

se il sopralluogo è compreso e quando si farà;
se la registrazione nel catasto energetico regionale è inclusa;
se i controlli dell'impianto di riscaldamento sono in regola, perché l'APE nascerebbe con una scadenza anticipata: conviene sistemarli prima;
quali lavori ti verranno consigliati e chi li potrebbe fare.

Davanti a un'offerta molto sotto la media, fatti confermare per iscritto che comprende il sopralluogo, che è obbligatorio. La quarta pagina dell'APE riporta la data dei sopralluoghi, e un attestato fatto senza rispettare criteri e metodi di calcolo di legge espone il certificatore a una sanzione da 700 € a 4.200 € e alla segnalazione al suo ordine.

Quanto dura l'APE e quando decade

Il limite di legge è di 10 anni dal rilascio, e l'attestato va aggiornato dopo ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe. C'è poi una condizione che si dimentica facilmente: la validità massima è subordinata al rispetto dei controlli di efficienza energetica degli impianti termici, previsti dal D.P.R. 74/2013. Se salti una scadenza, l'APE decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui cadeva la prima scadenza non rispettata. Il libretto di impianto va allegato all'attestato.

Linea del tempo dal 2024 al 2034: con i controlli dell’impianto in regola l’APE vale dieci anni; se un controllo della caldaia salta nel 2025, l’APE decade il 31 dicembre 2026. — Un controllo della caldaia saltato accorcia l’APE: decade il 31 dicembre dell’anno successivo alla prima scadenza non rispettata, non dopo dieci anni.

Prima di una vendita guarda la data «valido fino al» e verifica che i rapporti di controllo dell'impianto siano in regola: un attestato decaduto non basta, va rifatto. Alcuni incentivi lo richiedono: per l'ecobonus sulle pareti, per esempio, l'APE fa parte dei documenti indicati nella guida al cappotto termico.

Chi può rilasciare l'APE

Solo un soggetto abilitato ai sensi del D.P.R. 75/2013. Per le persone è il tecnico abilitato: un professionista iscritto al proprio ordine o collegio e abilitato alla progettazione di edifici e impianti, come ingegneri, architetti, geometri e periti industriali, nell'ambito delle proprie competenze. Oppure un tecnico con uno dei titoli tecnici o scientifici elencati dal decreto che ha superato l'esame finale di un corso specifico sulla certificazione energetica: è abilitato solo a questa attività. Possono operare anche enti pubblici, organismi di ispezione accreditati e società di servizi energetici, sempre con tecnici abilitati in organico.

Indipendenza. Alla firma il tecnico dichiara l'assenza di conflitti di interesse: nessun coinvolgimento diretto o indiretto con i produttori dei materiali e dei componenti dell'edificio e nessun vantaggio derivante dall'attestato. Il richiedente non può essere suo coniuge né un parente fino al quarto grado, e per un edificio nuovo il tecnico deve essere estraneo alla progettazione e alla realizzazione. Se l'APE ti viene offerto insieme alla vendita di infissi o impianti, chiedi chi ha interesse ai lavori che ti verranno consigliati.

Come si ottiene l'APE, dal sopralluogo alla registrazione

Scegli il tecnico e chiedi l'informativa scritta: qualifica, procedura, sopralluogo, costo e documenti da produrre.
Raccogli i documenti: estremi catastali, libretto di impianto con i rapporti di controllo, titoli edilizi e quello che sai su isolamento e infissi, più eventuali attestati precedenti o diagnosi energetiche, che il certificatore può usare dopo averli verificati. In condominio l'amministratore deve fornire gratuitamente i dati necessari ai condòmini che chiedono l'APE della loro unità.
Sopralluogo: il tecnico rileva sul posto geometria, involucro e impianti. L'APE riporta la data.
Calcolo e firma: il tecnico calcola gli indici e firma digitalmente l'attestato, che ha valore di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Per le abitazioni esistenti fino a 200 m² è ammesso un metodo semplificato, con un software che ENEA e CNR mettono a disposizione gratuitamente.
Registrazione: il tecnico trasmette l'APE alla Regione o Provincia autonoma, che lo archivia nel catasto energetico. Entro quindici giorni dalla trasmissione lo consegna a te, con il codice identificativo e la data di validità.
Usalo nella trattativa: va messo a disposizione di chi compra o affitta fin dall'inizio della trattativa, riportato negli annunci e citato nel contratto.

Cosa controllare nell'APE che ricevi o che ti consegnano

Immobile e motivo. La prima pagina riporta i dati catastali e il motivo dell'emissione, per esempio passaggio di proprietà o locazione: devono corrispondere all'immobile.
Codice e validità. Il codice identificativo e la data «valido fino al»; ricorda che i controlli dell'impianto possono accorciarla.
Classe e indici. La lettera, l'indice non rinnovabile, la divisione fra quota rinnovabile e non rinnovabile, la qualità dell'involucro in inverno e in estate.
Riferimenti. L'indice di un edificio simile nuovo e la media degli edifici esistenti simili: dicono se l'immobile sta sopra o sotto la media.
Raccomandazioni. Gli interventi più significativi ed economicamente convenienti, con la stima dei risultati. Sono il punto di partenza per un preventivo.
Certificatore. Nome, qualifica, dichiarazione di indipendenza e date dei sopralluoghi.

Le detrazioni per i lavori consigliati dall'APE sono nella guida al bonus ristrutturazione e all'ecobonus 2026.

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Cosa rischi senza APE: le sanzioni

Violazione	Chi risponde	Sanzione
Vendita senza APE	Proprietario	da 3.000 € a 18.000 €
Nuova locazione senza APE	Proprietario	da 300 € a 1.800 €
Nuova costruzione o ristrutturazione importante senza APE	Costruttore o proprietario	da 3.000 € a 18.000 €
Annuncio senza indici e classe	Responsabile dell'annuncio	da 500 € a 3.000 €
Clausola o copia dell'APE mancanti nel contratto di vendita o di locazione	Le parti, in solido e in parti uguali	da 3.000 € a 18.000 €; da 1.000 € a 4.000 € per la locazione di singole unità, ridotta alla metà se dura al massimo tre anni
APE redatto senza rispettare criteri e metodi di legge	Il certificatore	da 700 € a 4.200 €, più la segnalazione all'ordine

Le sanzioni amministrative legate all'APE — Fonte: D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 3, e art. 15, commi 3, 7, 8, 9 e 10

Pagare la sanzione per la clausola mancante non esenta dall'obbligo di presentare alla Regione o alla Provincia autonoma la dichiarazione o la copia dell'APE entro quarantacinque giorni. Una nota che tranquillizza: la nullità del contratto, prevista in passato quando mancavano la clausola o la copia dell'APE, è stata sostituita dalla sola sanzione con il D.L. 145/2013, quindi l'omissione non rende nullo l'atto.

Il decreto del 28 ottobre 2025 cambia qualcosa per chi ha già un APE?

No. Il decreto ha sostituito gli allegati 1 e 2 del D.M. 26 giugno 2015 sui requisiti minimi, cioè le regole di calcolo, ed è in vigore dal 3 giugno 2026. Non cambia il formato dell'APE né la scala da A4 a G, e il suo testo non contiene alcuna norma che tolga validità agli attestati già emessi: restano validi fino alla scadenza prevista dall'art. 6, comma 5.

Cambia un'altra cosa: un APE nuovo, calcolato oggi per lo stesso immobile, può dare una classe diversa, come spiega la guida alla classe energetica. E cambierà ancora quando l'Italia recepirà la direttiva europea sulle case green, che prevede un nuovo modello di APE e una scala chiusa da A a G.

Domande frequenti

L'APE è obbligatorio per vendere casa?

Sì. Se l'immobile non ne ha già uno valido, il proprietario deve produrlo, metterlo a disposizione del compratore all'inizio delle trattative e consegnarlo alla fine. L'atto di vendita deve contenere la clausola con cui l'acquirente dichiara di averlo ricevuto, con una copia allegata. Senza APE la sanzione va da 3.000 a 18.000 euro.

L'APE è obbligatorio per affittare?

Sì, per una nuova locazione, cioè per un nuovo inquilino. Gli annunci devono riportare indici e classe energetica. Nei nuovi contratti soggetti a registrazione va inserita la clausola di ricezione, mentre la copia dell'APE si allega solo se non si tratta di locazione di una singola unità. Senza APE la sanzione va da 300 a 1.800 euro.

Quanto costa un APE?

Non esiste un tariffario nazionale: il compenso lo concorda il tecnico. Per un appartamento in condominio con riscaldamento autonomo le offerte osservate dalla stampa di settore stanno fra 100 e 300 euro. Il prezzo sale con la superficie e con la complessità, e deve comprendere il sopralluogo, che è obbligatorio.

Quanto dura l'APE?

Al massimo dieci anni dal rilascio. Decade prima se non sono rispettati i controlli di efficienza dell'impianto di riscaldamento: il 31 dicembre dell'anno successivo a quello della prima scadenza saltata. Va aggiornato dopo ogni intervento che modifica la classe energetica.

Chi paga l'APE, chi vende o chi compra?

Lo paga il proprietario. Le linee guida nazionali dicono che l'attestazione si richiede a proprie spese al certificatore, e la legge mette l'obbligo di produrlo in capo al proprietario che vende o affitta. Il compratore o l'inquilino lo riceve.

Si può fare l'APE online, senza sopralluogo?

No. Il sopralluogo in sito è obbligatorio e l'APE riporta la data dei sopralluoghi. Un attestato fatto senza rispettare criteri e metodi di calcolo di legge espone il certificatore a una sanzione da 700 a 4.200 euro e alla segnalazione al suo ordine professionale.